Le remboursement anticipé est une opération par laquelle l'emprunteur rembourse tout ou une partie de son prêt immobilier avant la fin prévue du contrat. L'intérêt principal pour l'emprunteur est la réduction de la durée de remboursement du prêt, ou même le solde total de l'emprunt en cas d'entrée d'argent conséquente.

La démarche du remboursement anticipé

Le remboursement anticipé s'effectue à l'initiative de l'emprunteur, et peut être partiel ou total.

Dans le cas d'un remboursement partiel, la somme versée ne couvre alors qu'une partie du montant restant à rembourser. Néanmoins, cette transaction peut présenter de nombreux avantages. Il est alors possible pour l'emprunteur, au choix, de baisser le montant des mensualités, ou bien de venir réduire la durée totale de l'emprunt. C'est la seconde option qui est la plus préconisée en règle générale, lorsque le taux d'endettement est en dessous des 33%. Le montant du remboursement anticipé est en théorie libre. Certains établissements bancaires exigent tout de même un montant minimum. La règle applicable est qu'un remboursement anticipé supérieur ou égal à 10% du montant emprunté initialement ne peut pas être refusé par la banque. Suite à la transaction, un nouveau tableau d'amortissement est alors transmis pour information.

Dans le deuxième cas, celui du remboursement total, la somme versée permet alors de venir couvrir l'intégralité du reste à rembourser et solde ainsi le prêt immobilier. Il s'agit d'une solution intéressante lorsque l'on reçoit une grosse somme d'argent par exemple : le remboursement est alors perçu comme un placement à proprement parler. Il s'agit aussi d'une option à étudier lorsque l'on souhaite racheter son prêt immobilier pour emprunter dans un autre établissement proposant un taux plus avantageux ; ou bien encore lorsque l'on vend un bien pour en racheter un autre auprès de la même banque.

Les règles concernant les pénalités

Attention à bien étudier le contrat de prêt immobilier. Lors d'un remboursement anticipé, l'établissement prêteur perd alors une somme importante : les intérêts. Pour combler ce manque à gagner, les banques sont de plus en plus nombreuses à exiger le paiement de pénalités en contrepartie d'un remboursement anticipé.

Les emprunteurs sont toutefois protégés par deux limites qui s'appliquent, notamment grâce au code de la consommation. Dans la pratique, les pénalités réclamées ne peuvent alors pas dépasser : soit 6 mois d'intérêts au taux moyen du crédit du capital remboursé, soit 3% du capital restant dû. C'est la solution la plus avantageuse pour l'emprunteur qui est toujours retenue.

Certaines exceptions sont applicables et excluent le règlement de ces pénalités. C'est le cas notamment de la vente contrainte : lorsque le logement est vendu pour des raisons professionnelles précises ou bien en cas de décès de l'emprunteur ou du conjoint par exemple.
Les pénalités ne s'appliquent pas non plus pour les prêts à taux zéro ainsi que les prêts employeurs. Pour ce qui est des prêts immobiliers à taux variable, ils répondent à des règles différentes et bien précises.

La négociation de ces frais annexes est tout à fait possible en passant directement par votre conseiller habituel. Il est également recommandé de le faire en amont, avant de signer l'offre de prêt lorsque cela est possible.

Le choix du remboursement par anticipation ou bien de l'épargne

Si le choix d'un remboursement anticipé peut sembler intéressant d'un premier abord, il est indispensable de réfléchir longuement, et de faire les calculs avant de se lancer dans les démarches. Quelques recherches permettent de savoir précisément s'il est préférable de solder son prêt immobilier ou d'épargner en fonction de la situation personnelle.

En effet, si l'emprunteur possède une importante somme d'argent, ou planifie une entrée d'argent prochaine, la meilleure stratégie à adopter n'est pas forcément aussi évidente qu'on le croit.
Il n'est souvent pas conseillé d'opter pour des remboursements anticipés si le nombre d'années de remboursement est faible, ou bien si le taux d'intérêt est très bas. Dans ce cas, il sera plus avantageux de placer cet argent dans une assurance vie par exemple. En réalité, ce qu'il faut calculer est l'économie réalisée sur les intérêts d'emprunt et l'assurance, et comparer cette somme aux pénalités réclamées par la banque.

Si le remboursement anticipé de son prêt immobilier est actuellement perçu comme un excellent placement, c'est parce que les plans d'épargne classiques, tout comme les assurances vies, ne rapportent que très peu. En réduisant le capital restant dû de son prêt immobilier, on diminue le nombre de mensualités restantes, ce qui fait baisser le montant total des intérêts de manière significative.
Si l'on combine cette économie à celle réalisée sur plusieurs années d'assurance emprunteur, qu'elle soit fixe ou variable, on réalise que le placement est bien plus intéressant qu'une épargne à un rendement entre 0,5 et 1%. Mais en conclusion, c'est la faiblesse des taux de rendement de l'épargne qui rend cette transaction intéressante, malgré des taux d'intérêt toujours bas.



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