Quelles sont les nouvelles alternatives à la loi Censi-Bouvard ?
L'investissement locatif dans les résidences services meublées est un secteur qui a connu une forte croissance ces dernières années, attirant de nombreux investisseurs en quête d'avantages fiscaux intéressants.
Parmi les dispositifs fiscaux les plus connus, la loi Censi-Bouvard a longtemps été plébiscitée par les investisseurs pour ses avantages fiscaux conséquents. Cependant, cette dernière a pris fin le 31 décembre 2022.
Dans cet article, nous allons examiner les différentes alternatives à la loi Censi-Bouvard pour vous aider à choisir la meilleure stratégie d'investissement pour votre projet immobilier.
Qu’est-ce que la loi Censi-Bouvard ?
Également appelé, l’amendement Bouvard, loi Censi-Bouvard est un dispositif fiscal mis en place par le gouvernement français en 2009 pour encourager l'investissement locatif dans les résidences services meublées telles que les résidences étudiantes, les résidences pour seniors (EHPAD), les résidences de tourisme ou les établissements de soins.
Cette loi a permis à de nombreux investisseurs de bénéficier d'avantages fiscaux intéressants tout en contribuant au développement du secteur des résidences services et de l’immobilier neuf.
Quels étaient les avantages ?
Plusieurs avantages étaient proposés via cet amendement comme :
- Une réduction de 11% du montant HT des impôts du bien mis en location avec un plafond fixé à 33 000€, le tout étalé sur 9 ans ;
- Une récupération de la TVA à 20% en respectant un certain nombre de conditions ;
- Une gestion simple de la mise en location grâce à un gestionnaire attitré ;
- Une sécurisation des revenus durant la durée du bail commercial par le gestionnaire du bien, car loué ou non, le propriétaire percevait le loyer.
Quelles étaient les conditions d’accès à la loi ?
Comme pour tous les dispositifs fiscaux, la loi Censi-Bouvard disposait de son lot de conditions à respecter pour pouvoir jouir des nombreux avantages
Tout d'abord, l'investisseur devait acquérir un bien immobilier neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA) dans une résidence de services meublée. Le bien immobilier devait par la suite être loué pendant une durée minimale de neuf ans à un gestionnaire professionnel, avec qui l'investisseur signait un bail commercial.
De plus, l'investissement était soumis à un plafond de 300 000 euros par an et par contribuable. Le montant de l'investissement était retenu dans la limite de deux logements par an et dans la limite de 300 000 euros au total, hors taxes et frais de notaire.
Enfin, l'investisseur devait respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires, qui variaient en fonction du type de résidence. Ces plafonds étaient fixés chaque année par décret et dépendaient de la zone géographique dans laquelle se trouvait le bien immobilier.
Quelles alternatives au dispositif Censi-Bouvard ?
Bien heureusement pour les investisseurs, il existe quelques alternatives qui peuvent pallier la suppression de la loi Censi-Bouvard.
Actuellement, cet amendement n’a pas été remplacé par une autre loi équivalente. Cependant, il existe d’autres loi de défiscalisation pour investir dans l’immobilier neuf .
La loi Pinel
Le dispositif Pinel permet aux investisseurs qui achètent un bien dans un bâtiment d'habitation collectif et suivant un zonage fixé par arrêté ministériel, de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 17.5%, réduction qui varie en fonction du nombre d'années de mise en location du bien avec une durée maximale de 12 ans.
La loi Pinel +
La loi Pinel a été complétée en janvier 2023 par la loi Pinel +. Cette loi a pour objectif d’encourager les investissements locatifs, dans des biens neufs qui sont dans des quartiers prioritaires et avec des niveaux de qualité et de performances énergétiques, précisés par décret.
Le dispositif Pinel +, permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt plus importante, pouvant atteindre 21%, et qui varie en fonction du nombre d'années de mise en location du bien, avec une durée maximale de 12 ans.
Le Statut LMNP
Le statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP) est le dispositif fiscal qui se rapproche le plus du dispositif Censi-Bouvard.
Qu’est-ce que le LMNP ?
Le statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP) est une alternative intéressante à la loi Censi-Bouvard pour les investisseurs souhaitant se lancer dans l'investissement locatif dans des résidences services meublées. Le LMNP permet de louer un bien immobilier meublé à des particuliers tout en bénéficiant d'un régime fiscal avantageux.
Pour bénéficier du statut LMNP, l'investisseur doit louer un bien immobilier meublé et percevoir des revenus locatifs annuels inférieurs à 23 000 euros ou représentant moins de 50% de ses revenus globaux. Le bien doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que meublé de tourisme, ou bien être géré par un exploitant professionnel.
Le statut LMNP offre également une grande flexibilité aux investisseurs, qui peuvent choisir de gérer eux-mêmes leur bien immobilier ou de le confier à un gestionnaire professionnel.
De plus, contrairement à la loi Censi-Bouvard, le statut LMNP n'est pas limité dans le temps, ce qui permet aux investisseurs de louer leur bien immobilier aussi longtemps qu'ils le souhaitent.
Il est toutefois important de noter que le statut LMNP ne permet pas de bénéficier d'une réduction d'impôt comme c'était le cas avec la loi Censi-Bouvard. Cependant, les avantages fiscaux offerts par le régime LMNP peuvent être très intéressants pour les investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité et à générer des revenus locatifs réguliers.
À noter qu’il est également possible de cumuler le dispositif Pinel + avec le statut LMNP.
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