Le taux d'usure en prêt immobilier

Les institutions financières ont leur propre langage. Pourtant, maîtriser ce langage peut vous permettre de lever le voile sur ces appellations qui vous font sentir parfois incompétent en la matière.
Aujourd’hui, c’est la définition du taux d’usure que nous allons tenter d'éclaircir.

Le définition du taux d'usure et seuil du taux d’usure : Les bases à comprendre

Le taux d'usure

Le taux d'usure correspond au taux maximum et légal qu’un établissement financier est autorisé à pratiquer sur le marché. Le terme de taux d'usure est établi en fonction des taux annuels effectifs globaux (TEAG), utilisés par les établissements de prêts.
Si ces derniers proposent des taux dépassant les limites fixées, ils peuvent être exposés à diverses sanctions.

Le seuil du taux d'usure

Ces limites instituées par la Banque de France, constituent donc le seuil du taux d'usure à ne pas dépasser pour éviter les abus et protéger les emprunteurs. L’octroi à grande échelle de crédits risqués peut même avoir un impact macro-économique. On parle alors de prêt usuraire si le seuil du taux d'usure est dépassé au moment ou le prêt est consenti. Publiés une fois par trimestre, il prend acte au trimestre suivant et est publié au journal officiel.

Le calcul du taux d'usure

Sur quels éléments se base alors la Banque de France pour effectuer le calcul du taux d'usure? Ainsi, la procédure est toute simple. Pour avoir une définition du seuil du taux d’usure, la Banque de France va procéder à une moyenne des taux annuels effectifs globaux des prêts accordés par les banques et y ajouter un tiers de sa valeur pour chaque type de prêts. Les établissements de crédits qui servent de références sont sélectionnés par la Banque de France pour leur représentabilité.

En ce qui concerne les prêts immobiliers, la définition du taux d'usure se hiérarchise en 3 parties différentes :

• pour les prêts consentis de moins de 10 ans
• pour les prêts consentis de 10 à 20 ans
• pour les prêts consentis de 20 ans ou plus

Il est bon aussi de rappeler que les TAEG pris en compte dans le calcul du taux d'usure sont composés :

• Des taux d'intérêt
• des divers frais de dossiers
• du montant des assurances et garanties consenties
• des frais de tenue de compte, de gestion, d’opérations de paiement
• des frais liés à l’élévation de la valeur du bien immobilier.

Le taux d’usure: une contrainte réglementaire qui peut invalider des offres de prêts

Établir un seuil du taux d’usure n’est pas sans contraintes pour les différentes parties prenantes. Nombreux sont ceux qui se sont vu refuser un prêt immobilier à cause d’un dépassement du taux d’usure. Souvent liées à l’analyse du risque, les raisons de ces refus peuvent être toute autre.

Les raisons liées aux risques

Une banque avant de vous proposer un prêt, va bien évidemment prendre en compte, votre capacité à rembourser ce prêt. Une règle généralement admise par les banques veut ces dernières se limitent à un taux d’endettement de 33% pour s’assurer que vous ayez les capacités financières pour rembourser votre emprunt. Or chez certaines personnes dites à risques (par exemple, les personnes âgées ou ayant des problèmes de santé, les personnes ayant une activité considérée comme dangereuse), le montant des assurances est considérablement revu à la hausse. Ainsi, si l’on répercute ce coût aux TEAG, il n’est pas rare de voir ce dernier dépasser le seuil du taux d’usure et forcer votre banque à refuser votre demande de prêt.

Dans ce genre de cas, il va vous falloir jouer sur le TEAG qui est l'élément déterminant dans votre accord de prêt.

Les raisons qui ne sont pas liées aux risques

Enfin, des refus de prêts sont souvent émis non pas à cause du facteur risque, mais à cause des différents timings entre les hausses des taux d'intérêt et le décalage entre le calcul du taux d’usure. Rappelons que la définition du taux d'usure est revue tous les trois mois par la Banque de France et entre en vigueur le trimestre suivant. À ce titre, des hausses de taux d'intérêt ne se répercutent pas systématiquement sur les taux d’usure. Il faut attendre plusieurs semaines voir quelques mois pour que la situation soit régulée d’égal à égal.
Cet anachronisme entre hausses des taux d'intérêt et le calcul du taux d’usure créent des TEAG dont la marge de manoeuvre est très limitée par rapport au taux d’usure. Il n’est pas rare de voir ainsi les TEAG dépasser aisément les taux d’usure en court.

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