Lorsque des personnes souhaitent acquérir un bien immobilier, elles ont souvent recours à un prêt immobilier. La banque qui octroie le crédit exige en général une garantie financière pour se protéger d’éventuels cas de non-remboursement du prêt par l’emprunteur : soit une hypothèque, soit une caution. Mais laquelle de ces solutions de cautionnement est la plus appropriée pour vous ? Voici nos éléments de réponse !

Hypothèque ou caution : comment choisir ?

L'existence d'une garantie bancaire ou « sûreté » est non négociable dans le cadre d’un prêt immobilier. Cela étant dit, les formes les plus courantes sont, l’hypothèque qui est une solution individualisée, et le cautionnement qui constitue une garantie collective. Aujourd’hui, la caution a pris le pas sur l'hypothèque qui représente de moins en moins une solution de production de crédits. Pour les banques, c’est le meilleur système de couverture des risques : en cas d’insolvabilité, la société de caution se charge du recouvrement de la dette.

Focus sur la caution bancaire

La caution bancaire est un mécanisme de couverture financière basée sur un fonds de garantie mutualisé. Les clients cotisent pour se prémunir de toute éventualité de défaillance de paiement. Lorsque l'emprunteur éprouve une difficulté de remboursement, l’établissement de caution prend en charge ses mensualités. La grande majorité des banques ont d'ordinaire pouvoir sur ces organismes de cautionnement qui sont des filiales internes : CAMCA pour le Crédit Agricole, CEGC pour la Banque populaire et la Caisse d’Épargne...)

Les conditions de financement proposées diffèrent d’un établissement à un autre et sont en fonction de l’âge de l’emprunteur, du montant emprunté et du montant des échéances. Le coût de la caution versée par l'emprunteur est restitué en fin de contrat. Mais cette somme n’étant pas généralement réévaluée, elle est désuète après 20 ans de crédit.

L’organisme de cautionnement procède au paiement du prêteur au bout de 3 ou 4 échéances non versées. Parallèlement à cela, il échange avec l’emprunteur dans le but de trouver une solution amiable. Si aucun terrain d’entente n’est trouvé, l’établissement procède dans un premier temps à une inscription à l’hypothèque judiciaire aux frais de l’emprunteur. Par la suite, il procède à la saisie et à la mise en vente du bien afin de recouvrir ses frais.

Hypothèque ou caution : caractérisation de l’hypothèque

L’hypothèque est un mode de garantie de prêt immobilier consenti par l’emprunteur lors de l’achat d’un logement. Elle a la particularité de se rapporter uniquement au bien concerné. La garantie hypothécaire doit être établie par un acte authentique, c’est-à-dire effectuée devant un notaire et publiée au service de publicité foncière.

Cette inscription hypothécaire couvre toute la durée du prêt plus un an, mais ne doit pas excéder 50 ans. En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, la banque fait une demande de saisie du bien immobilier hypothéqué pour le vendre aux enchères judiciaires.

Toutefois, une hypothèque est sans effet après paiement de la dernière échéance d’un prêt immobilier. À l’issue de cette année, l’inscription hypothécaire expire immédiatement et s’estompe l’année suivante sans frais ni formalités.

Il est à noter qu’un emprunteur peut procéder à la vente d’un bien immobilier hypothéqué avant la fin de son crédit. Mais il doit au préalable demander et obtenir la main levée de l’hypothèque. Cette demande est payante. Seul un acquittement intégral des frais rendra effective la levée d’hypothèque.

Dans tous les cas, le coût d’une hypothèque est généralement élevé et comprend :

• les frais de timbres et d'enregistrement ;

• les honoraires du notaire (ceux-ci sont proportionnels au montant du prêt) ;

• la taxe de la publicité foncière ;

• la rémunération du conservateur de l’hypothèque.

Hypothèque ou caution : choisir une garantie adaptée à son profil d'emprunteur

En décidant d’accorder un prêt immobilier à un individu, une banque prend un risque, d'autant que la durée du crédit est relativement longue : 19 ans en moyenne ! La solvabilité de l’emprunteur est minutieusement étudiée, mais celle-ci peut changer avec le temps. Les garanties financières (hypothèque ou caution) permettent à la banque de récupérer les sommes dues si l'emprunteur ne rembourse pas.

De façon générale, le choix de la garantie la plus profitable pour un emprunteur est subordonné à une analyse pertinente de l'opération de prêt ainsi que des taux pratiqués. À titre d'exemple, il serait plus utile de garantir par un cautionnement le financement à un taux avantageux d'un bien dont l'acheteur est conscient qu'il pourrait le revendre avant la fin de son emprunt. Il pourra effectuer un nouvel investissement tout en bénéficiant du maintien de son taux de prêt. Cette solution est adaptée à une personne contrainte à une forte mobilité dans le cadre de son travail, ou à un jeune actif célibataire qui acquiert son premier appartement qu’il revendra lorsqu’il sera prêt à fonder une famille.

Au contraire, il serait judicieux de garantir par une hypothèque, le financement d'un bien immobilier que l'on envisage de ne pas revendre. Ce choix pourrait convenir à des époux qui décident d’acquérir la maison de leur rêve, ou à un couple de retraités choisissant de s’installer dans un logement beaucoup plus adapté à leur situation, à leur condition sanitaire ou plus proche des enfants et petits enfants.

Hypothèque ou caution : que retenir finalement ?

La caution représente une solution de garantie intéressante grâce à sa flexibilité et à sa souplesse d’adaptation. Elle n’est pas nécessairement attachée au bien immobilier, contrairement à une hypothèque. Plusieurs organismes de cautionnement proposent un transfert sans frais du prêt garanti sur une nouvelle acquisition immobilière. La banque prêteuse devra dans ces conditions transmettre les documents nécessaires à l’établissement de cautionnement. N'hésitez pas à nous contacter si vous avez besoin d'un accompagnement sur ces thématiques, le cabinet Fi-Projets se fera un plaisir de vous épauler !