La combinaison de deux amortissements, le Pinel optimisé au déficit foncier, favorise les investissements liés aux grands édifices. Cet allègement fiscal s’adresse aux contribuables qui ont soumis une tranche marginale majorée de 30 % ou plus. Focus sur le sujet !

 

 

Maximiser les avantages nets d’impôts par le Pinel optimisé au déficit foncier

 

Tout particulier réalisant un investissement locatif peut profiter d’un abattement d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 %, en soumettant son bien à la location pour une durée de 12 ans. Ce nouveau régime fiscal appelé « Loi Pinel » concerne l’acquisition d’un logement neuf construit sur un plan, un bâtiment ancien avec une valeur architecturale inestimable, une maison que vous pouvez faire construire, les bureaux transformés en logements et les immeubles réhabilités, à condition que le bien investi soit destiné à la location. La réduction d’impôt concerne uniquement les recettes fiscales de 10 000 euros par an, les investissements de plus de 300 000 euros (coût annexe et frais de notaire en sus) et ayant une surface imposable de 5 500 euros par m².
En pratique, au moment de faire sa déclaration de revenus, un propriétaire qui loue un logement de ce type peut déduire de son déficit foncier (c’est-à-dire des loyers perçus) soit respectivement de 12, 18 ou 21 % de la valeur d’acquisition (frais compris) durant les six premières années de location, puis 18 % de cette valeur les trois années suivantes jusqu’à 21 % pour un total de 12 ans.

 

 

Des précisions sur l’application de ces deux régimes fiscaux

 

Si tel est votre cas, au bout de 12 ans, vous aurez amorti 21 % de votre investissement, les 79 % restants représentent forfaitairement la valeur foncière (le terrain) non amortissable. Quand l’investissement est effectué au cours d’année, un prorata temporis est appliqué pour tenir compte de la première année (incomplète), de la 6e année (passage de l’amortissement de 12 à 18 %), ainsi que des 12 et dernières années d’amortissement. Si la valeur du capital restant dû est supérieure au montant annuel de vos revenus fonciers, notamment les six premières années suivant l’acquisition, où cette valeur est à 300 000 euros, vous pouvez déduire vos déficits fonciers de votre revenu imposable global à hauteur de 10 000 euros par an. Pour pouvoir bénéficier de cette réduction, vous devez souscrire au préalable un régime fiscal connu sous l’appellation de « Pinel ancien ». Au-delà de 10 000 euros, ce déficit peut être reporté et déduit des revenus fonciers des années suivantes, à condition que le taux marginal d’imposition soit supérieur ou égal à 30 %.

 

 

La combinaison avec le déficit foncier et un réel atout

 

Le Pinel ancien profite donc aux investisseurs un allègement d’impôt sur le revenu. Avec le déficit foncier, l’impôt déductible et les prélèvements sociaux peuvent être partiellement réduits ou exemptés. Dans bien souvent des cas, le bien acquis nécessite des rénovations ou réparations particulières, s’il s’agit d’un appartement ou d’un logement individuel. Autrement dit, l’avantage fiscal qui en découle est nettement supérieur au-delà de l’abattement de 21 % du dispositif Pinel dans l’achat d’un bien neuf. Contrairement aux idées reçues, investir dans l’immobilier en combinant deux régimes fiscaux, le Pinel optimisé au déficit foncier, devient une formule très intéressante selon les fiscalistes, dès que le seuil de 21 % est franchi. Surtout si le ticket d’entrée du logement n’est pas si élevé tant que ça, ou bien si le bien en question est placé dans une situation géographique attrayante, disposant d’un avantage fiscal immédiat, d’un bâtiment ancien ayant les mêmes performances énergétiques d’un logement neuf. Certains investisseurs n’ont même pas besoin de disposer de l’intégralité de la somme à payer, car la plupart des dossiers sont financés à crédit.
Des zones géographiques attractives regroupent notamment les villes de Nantes, Lyon, Lille, Bordeaux ou Nîmes. En achetant ces biens à l’intérieur de ces zones, l’acquéreur bénéficie d’une plus-value en cas de revente de son immeuble. À la différence de la Loi Pinel classique, la réduction fiscale est déductible uniquement après un an d’acquisition du bien. Par contre, l’investissement acquis sous le régime du Pinel ancien permet de réduire ses impôts à la première mensualité, à condition bien sûr de demander l’allègement auprès de l’administration fiscale. Ce genre d’affaires privilégie les courtiers ayant acquis un immeuble de qualité architecturale importante ou les travaux de rénovation qui remplissent les standards de qualité conformes aux exigences du Label Haute Performance Énergétique Rénovation. À cette fin, cela profite aux personnes ayant acquis un bâtiment ancien avec la qualité du neuf.

 

 

Précautions à prendre

 

Pour éviter toute confusion, vous devez vous engager à louer le logement durant au moins six ans. Si vous ne respectez pas cet engagement, les réductions fiscales déjà déduites seront réintégrées à votre revenu imposable de l’année de rupture, et donc lourdement taxées. Par ailleurs, la déduction forfaitaire correspondant aux frais de gestion et d’assurance du bien loué est ramenée à 6 % du montant des revenus fonciers annuels, contre 13 % normalement. À côté des réductions d’impôts du régime « Pinel classique », le Pinel optimisé au déficit foncier qui aura surtout favorisé l’investissement dans de petites surfaces, vise à favoriser le marché des grands logements. Ce régime est, en effet, très bénéfique aux contribuables les plus taxés ou supérieur à 30 %, aux personnes qui préconisent le retour sur investissement à long terme, et les jeunes investisseurs. Toutefois, le contribuable peut choisir entre le « Pinel ancien » ou le dispositif Pinel pour chacune de ces acquisitions. Ce choix est irrévocable, car on ne peut pas opter ensuite pour un autre régime fiscal.

 

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